资产证券化和REITs，都是金融创新的产物，它们俩有一定的相关性，也有较大的区别，简单做个分享。

一、什么是资产证券化？

资产证券化（Asset-Backed Securities, ABS）是一种金融创新手段，它是指将缺乏流动性、但能产生稳定现金流的资产，通过特定目的载体（SPV）的方式进行结构化重组，转换成市场上可以交易的证券，以此进行融资。这种操作有助于盘活存量资产，提高资金使用效率，并分散风险。

说得简单点：就是把多项有收益但不容易卖的大金额资产（比如房子租金、贷款利息等）打包在一起，变成一块“大蛋糕”，然后以100元、或1000元为标准，分割成许多小份的蛋糕，并出售给他人。

资产证券化有什么好处呢？

原来的大金额资产，不好卖，金额还高（通常为几十万、甚至几百几千万），一般人买不起，自然流动性就差了。

而通过资产证券化的方法，做标准化“切割”，大家都买得起，而且可在二级市场交易，流动性也就自然变好了。

二、什么是REITs？

REITs，全称是Real Estate Investment Trusts，翻译过来就是"房地产投资信托基金"。

它是一种专门投资于房地产领域的基金，它通过发行股票或收益凭证汇集资金，投资房地产行业中能产生稳定现金流的物业资产，例如写字楼租金、商业零售、酒店收入等。

REITs的收益主要来源于租金和房地产升值，且大部分收益需分配给投资者，提供税收优惠，并在证券交易所上市交易，具有较高的流动性。

从本质上看：REITs是广义资产证券化的一种，资产证券化的范围更大。

因此，资产证券化拥有的大多数好处，诸如分散风险、提升流动性、提升融资效率、盘活资产等，REITs也都有。

资产证券化和REITs的主要区别有如下4点。

投资对象不同：一个更广泛，一个是房地产

资产证券化涉及的对象更广泛，可以是任何能产生稳定现金流的资产，如房贷、信用卡应收账款等；

而REITs主要投资于房地产相关的资产；

（1）收益来源不同：一个是资产现金流，一个是租金物业

资产证券化的收益来源于其证券化资产的现金流；

REITs的收益则主要来自租金和物业升值。

（2）产品形式不同：一个是债务工具，一个是基金份额

资产证券化通常表现为债务工具（狭义角度），投资者购买的是资产的现金流权利；

REITs则是基金形式，投资者购买的是基金份额。

（3）风险特征不同

资产证券化的风险与基础资产的表现直接相关，且通常涉及信用增级和评级；

REITs的风险则与房地产市场的表现相关，但通过分散投资可以降低风险。